Недвижим песимизъм

Тази година започна с лошо предчувствие. Прокрадващият се допреди месеци оптимизъм, че най-трудното е зад гърба ни, потъна сред новини за нова рецесия, растяща безработица и задълбочаващи се дългови проблеми в еврозоната и САЩ.
В подобна среда и новините за имотните пазари не са добри. Очакванията са годината да премине под знака на ограничен достъп до кредитен ресурс и неясна икономическа перспектива, които ще поставят цените на активите под допълнителен натиск. Към това трябва да се прибави и традиционната предпазливост на инвеститорите към рисковите пазари, за каквито с малки изключения се смятат тези в Източна Европа. Както и недостигът на качествени доходоносни активи в страната.
В този контекст перспективата пред България не е добра. Големи инвестиционни сделки в имоти са малко вероятни. Постижение за пазара ще е да достигне дори обемите си от 2011 г. И това определено не е песимистична прогноза.

Една не толкова лоша година
За българския имотен пазар 2011 г. мина все така под знака на липса на интерес на големите капитали (фокусът бе Западна Европа плюс Полша и Русия на изток). Зад по-значимите сделки в България стояха най-вече опортюнистични фондове, търсещи риск, но подплатен с по-висока доходност спрямо тази на зрелите пазари. Така сделките с търговски площи бяха договаряни при годишна възвращаемост на инвестициите в рамките на 9-9.5%, докато нивата на офис пазара достигнаха и дори надминаха 10%.
Най-голямата сделката за 2011 г. бе тази за Mall of Sofia, който в началото на лятото смени собственика си за втори път. По официална информация търговският център бе продаден за малко над 100 млн. евро на фонда Europa Capital, част от Rockefeller Group. Неофициалните коментари обаче вдигат цената до 108 млн. евро, а доходността – до около 9.5%.
Макар и знакова, сделката не е първата за Europa Capital в България. Фондът откри сезона на инвестициите в имоти с покупката на Retail Park Plovdiv – първата за миналата година. При нея той придоби регистрираното в Люксембург дружество Landmark Property Management, чийто основен актив бе търговският парк, за 20 млн. евро.
Така за броени месеци и с две сделки зад гърба си Europa Capital се очерта като най-крупния инвеститор на българския имотен пазар през 2011 г. (а не е изключено и през тази година).
Като активен купувач се прояви и гръцката компания Bluehouse Capital. През изминалата година тя придоби от дружествата "И Ар Джи капитал" 1 и 2 пакет от търговски площи за 24 млн. евро, включващ два магазина на "Практикер" и един на "Пикадили" в София и Варна. За малко не стигна до сделка и с търговски парк в Стара Загора за 11 млн. евро.
Относително добра активност, но далеч по-малък обем сделки отбеляза пазарът на офис площи, където най-голямата продажба бе за 23 млн. евро. Срещу тази сума дружеството със специална инвестиционна цел "ФНИ България" се раздели с "Камбаните бизнес център". Офис сградата, чиито основни наематели са две дружества на Hewlett-Packard, бе продадена на гръцката компания Zeus Capital Partners, което беше неин дебют на българския инвестиционен пазар.
Друга сделка на офис пазара в началото на лятото беляза навлизането в България и на френския инвеститор Никола Рене Колонна-Валевски. Чрез дружеството "Бернард инвестмънтс" той придоби офис сградата "Изток тауър" на столичния бул. "Г.М. Димитров". През есента попълни портфолиото си с още два имота в София – бизнес център "Перла" на бул. "Драган Цанков" и централата на козметичната компания Oriflame в България на колелото на 4-ти километър. Неофициално портфейлът на "Бернард инвестмънтс" в България се оценява приблизително на 25 млн. евро, зад които стоят основно собствени капитали и привлечен ресурс от външни пазари.
Сборът от всички тези покупки формира инвестиционен пазар от близо 200 млн. евро, без да се броят придобиванията на строителни терени, проекти и доходоносни активи заради необслужвани кредити (за тях виж другия текст). Числото е впечатляващо, ако го сравним с предхождащите две почти нулеви години, и по оценка на консултантската компания MBL CB Richard Ellis е знак за повишен интерес към сделки с бизнес имоти за първи път от началото на кризата.
То обаче далеч не е повод за оптимизъм, като се има предвид, че половината от тези 200 млн. евро са формирани от една-единствена сделка. Ако през 2012 г. не бъде постигната продажба от ранга на тази на Mall of Sofia, пазарът на инвестиционни имоти надали ще се изкачи до подобни нива. Още повече песимизъм идва и от затягащия се достъп на инвеститорите до кредитен ресурс.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

• 1
• 2
• Следваща страница » "И една очаквано трудна година"